Rentabilidad del alquiler por habitaciones: números reales de un caso completo

Hay mil artículos que prometen rentabilidades de dos dígitos con el alquiler por habitaciones. Este no promete nada: enseña un caso completo con todas las cifras — compra, reforma, ingresos, gastos reales y financiación — para que veas cómo se calcula de verdad y puedas replicar el análisis con tus propios números. Es un caso realista de ciudad media española, con cifras redondeadas.

Si te falta contexto sobre cómo funciona este modelo (legalidad, contratos, gestión), primero lee la guía completa del alquiler por habitaciones.

La inversión inicial: lo que de verdad cuesta comprar

Primer error habitual: calcular la rentabilidad sobre el precio de compra. Se calcula sobre todo el dinero que sale de tu bolsillo hasta que el piso está produciendo:

Dos decisiones marcan este caso. La primera: la reforma convierte un salón sobredimensionado en un cuarto dormitorio legal (con ventana y superficie suficiente), manteniendo una zona común digna — esa habitación extra es la que dispara los números. La segunda: se amuebla pensando en durar, no en la foto.

Los ingresos: habitación a habitación

Precios con suministros e internet incluidos, que es como se alquila por habitaciones:

Ingresos brutos potenciales: 18.000 € al año. El mismo piso alquilado entero rondaría los 950-1.000 euros al mes (11.400-12.000 al año): la diferencia bruta del modelo por habitaciones es de unos 6.000 euros anuales, un 50% más.

Los gastos: el año 1 sin maquillaje

Aquí es donde los artículos optimistas hacen trampa. Gastos reales del primer año completo:

El resultado operativo neto queda en 18.000 − 5.950 = 12.050 € al año (unos 1.000 al mes). Fíjate en que suministros y vacíos — las dos partidas que muchos análisis omiten — se comen por sí solas más de 3.000 euros.

Rentabilidad sin hipoteca: la foto limpia

• Rentabilidad bruta: 18.000 / 145.000 = 12,4%
• Rentabilidad neta: 12.050 / 145.000 = 8,3%

Ese 8,3% neto es el número honesto del caso: todos los gastos contados, sin financiación. Como referencia comparativa, el mismo piso alquilado entero dejaría una neta en torno al 6%: el modelo por habitaciones añade aquí unos 2,3 puntos a cambio de trabajo de gestión.

Con hipoteca: el efecto del apalancamiento

Supongamos financiación del 70% del precio de compra (77.000 €) a 25 años al 3,2%:

• Cuota mensual: unos 373 € (4.480 € al año)
• Capital aportado de tu bolsillo: 145.000 − 77.000 = 68.000 €
• Cash flow anual: 12.050 − 4.480 = 7.570 € (unos 630 € al mes)
• Rentabilidad sobre capital aportado (cash-on-cash): 7.570 / 68.000 = 11,1%

Esta es la magia (y el riesgo) del apalancamiento: la rentabilidad sobre tu dinero sube del 8,3% al 11,1% porque el banco financia a un tipo inferior a lo que rinde el activo. La otra cara: la cuota se paga llueva o truene. Si dos habitaciones se vacían tres meses, el cash flow se estrecha rápido — por eso la cuota de este caso se mantiene por debajo del 40% del ingreso neto.

Puedes reproducir este cálculo exacto — o el de cualquier piso que estés analizando — con nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler: mete precio, reforma, rentas y gastos y te devuelve bruta, neta, cuota y cash-on-cash al momento.

Análisis de sensibilidad: ¿y si las cosas van peor?

Ningún plan sobrevive intacto al contacto con la realidad, así que estresemos el caso. Tres escenarios sobre los mismos números:

La lectura importante: incluso en el escenario muy adverso el piso no pierde dinero — el cash flow sigue cubriendo la cuota — pero la prima frente a alternativas pasivas desaparece. Ahí está el verdadero riesgo del modelo: no la ruina, sino trabajar mucho para un retorno que podrías tener sin trabajar. Por eso las dos variables que más debes proteger son la ocupación (ubicación con demanda constante) y el precio de compra: la rentabilidad se gana el día que compras, no el día que alquilas.

Lo que los números no cuentan

Tres verdades del modelo que conviene poner sobre la mesa:

1. El IRPF existe. Sobre el rendimiento neto (con sus gastos deducibles y amortizaciones, que reducen bastante la factura) tributarás según tu tipo marginal, con las reducciones aplicables si las habitaciones son residencia habitual. El neto después de impuestos depende de tu situación: calcula con tu asesor antes de comprar.
2. La gestión son horas. Selección de inquilinos, entradas y salidas, incidencias, limpieza de comunes. En este caso, una media realista de 4-6 horas al mes en régimen de crucero, con picos en cada rotación. Si delegas en un gestor (8-15% de ingresos), la neta baja en torno a un punto y medio.
3. El año 1 no es el año 5. Habrá derramas, un electrodoméstico que muere, un mes malo de rotación. La reserva de seguridad razonable es de 3-6 meses de gastos fijos más cuota.

Conclusión: un 8% neto trabajado

Este caso deja un 8,3% neto sin apalancar y un 11,1% cash-on-cash con hipoteca prudente. No es dinero pasivo: es un pequeño negocio operativo con un activo inmobiliario debajo. Comparado con alternativas de menor esfuerzo — fondos indexados, por ejemplo — paga una prima por gestión y por riesgo de concentración. La decisión inteligente no es "cuál es mejor", sino qué papel juega cada pieza en tu plan: a nosotros el inmobiliario nos aporta flujo de caja mensual estable; la bolsa indexada, crecimiento a largo plazo sin horas de trabajo.