En el alquiler por habitaciones, el contrato no es un trámite: es la única ley que gobierna la relación con tu inquilino. Como este tipo de arrendamiento se rige por el Código Civil y no por la LAU, casi todo es libre pacto — lo que firmes es lo que valdrá. Un contrato pobre te deja desprotegido; uno completo previene el 90% de los problemas antes de que existan.
Esta guía repasa cláusula a cláusula lo que debe incluir, los errores más caros, y al final tienes nuestra plantilla completa en Word para descargar y adaptar.
Si aún no dominas el modelo (legalidad, requisitos del piso, números), empieza por la guía completa del alquiler por habitaciones.
Por qué el contrato importa más que en un alquiler normal
En un arrendamiento de vivienda completa, la LAU rellena los huecos del contrato con sus reglas imperativas: plazos mínimos, prórrogas, fianza regulada. En una habitación no hay red: lo no pactado queda a la interpretación — y las interpretaciones, en un piso compartido con cuatro contratos conviviendo, son carísimas.
La segunda razón es operativa: el contrato de habitación es también tu manual de convivencia. Las normas de la casa firmadas dejan de ser sugerencias y pasan a ser obligaciones contractuales.
Las cláusulas imprescindibles, una a una
1. Identificación exacta del objeto
No alquilas "una habitación": alquilas la habitación concreta (dormitorio nº 2, de X m², con ventana a calle, con cerradura) más el derecho de uso de las zonas comunes (cocina, baños, salón, tendedero). Detállalo. Un objeto difuso es la puerta a "yo entendía que...".
2. Renta, suministros y el límite de consumo
Lo habitual es renta mensual con suministros incluidos (luz, agua, gas, internet). La cláusula que te salva del inquilino que mina bitcoins con la calefacción a 28º: un límite razonable de consumo (por ejemplo, la media de los últimos 12 meses más un margen), repercutiendo el exceso a partes iguales. Indica día de pago, método y qué pasa con los retrasos.
3. Duración y preaviso
Pacto libre: lo estándar en habitaciones son contratos de 6-12 meses, prorrogables por acuerdo, con preaviso de 30 días por ambas partes. Un preaviso claro te da margen para republicar la habitación sin perder mensualidades.
4. Fianza y garantías
Una mensualidad como base (dos en perfiles de más riesgo), documentada en el contrato: cuándo se entrega, qué cubre (impagos, daños, limpieza de salida) y plazo de devolución tras la salida con inventario revisado.
5. Normas de la casa (el anexo estrella)
Visitas y pernoctas de terceros, ruido y horarios, limpieza de zonas comunes, uso de cocina, fumar, mascotas, fiestas. Firmadas como anexo del contrato, se convierten en obligaciones cuyo incumplimiento reiterado permite resolver. Es la cláusula que mantiene la paz del piso — y tu rentabilidad, porque la rotación por mala convivencia es el gasto invisible del modelo.
6. Inventario de la habitación
Cama, colchón, armario, escritorio, estado de paredes y ventana — con fotos fechadas como anexo. Sin inventario, la fianza es indefendible.
7. Conservación, reparaciones y acceso
Quién asume qué: las reparaciones por desgaste normal, el propietario; los daños por mal uso, el inquilino. Y regula el acceso del propietario a zonas comunes (libre, es tu vivienda en gestión) frente a la habitación (privada: solo con aviso y consentimiento salvo urgencia).
8. Causas de resolución
Lista negra y clara: impago, subarriendo o cesión de la habitación, daños graves, incumplimiento reiterado de las normas anexas, ocupación por personas no autorizadas. Con procedimiento: comunicación escrita, plazo de corrección, resolución.
Resumen: qué evita cada cláusula
| Cláusula | El problema que te ahorra |
|---|---|
| Objeto identificado | "Yo alquilé toda la casa" |
| Límite de suministros | Facturas de luz desbocadas |
| Preaviso 30 días | Habitaciones vacías por sorpresa |
| Fianza documentada | Discusiones en la salida |
| Normas anexas firmadas | Convivencia imposible sin salida legal |
| Inventario con fotos | "Ese armario ya estaba roto" |
| Causas de resolución | Inquilinos problemáticos eternizados |
Los tres errores más caros
- Usar un modelo de la LAU descargado de cualquier sitio: importa plazos y prórrogas de vivienda completa que no te aplican y te atan más de lo necesario.
- Un solo contrato para todo el piso con varios inquilinos solidarios: si uno se va, el lío es monumental. Un contrato por habitación, siempre: independiza fianzas, salidas e impagos.
- No poner por escrito lo hablado: la habitación se alquiló "sin visitas nocturnas" de palabra… y no hay forma de exigirlo. Todo al contrato o al anexo.
Descarga la plantilla completa
Hemos preparado una plantilla en Word con todas las cláusulas de esta guía más los dos anexos (normas de la casa e inventario), con los campos marcados para rellenar:
→ Descargar plantilla de contrato de alquiler por habitación (.docx)
Es un modelo orientativo y educativo elaborado por ClubInvertium: adáptalo a tu caso y, para operaciones importantes, pásalo por un profesional. No constituye asesoramiento jurídico.
El contrato es la mitad; los números, la otra
Un buen contrato protege la rentabilidad, pero primero tiene que haberla: comprueba los números de tu piso con la calculadora de rentabilidad de alquiler y compara con nuestro caso real con todas las cifras.