¿Dónde renta más comprar un piso para alquilarlo en 2026? Los datos actualizados de idealista (segundo trimestre de 2026) dejan un titular incómodo para los inversores de capital: la rentabilidad bruta media en España ha bajado al 6,5% desde el 7,2% de hace un año — los precios de compra corren más que los alquileres. Pero la media esconde un mapa con diferencias enormes: del 7,5% de Lleida al 3,3% de San Sebastián. Vamos ciudad a ciudad, y sobre todo: a cómo leer estos números sin equivocarte.
El ranking 2026: dónde renta más (y menos)
Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio de compra) por capitales, con datos de idealista del arranque de 2026:
| Las más rentables | Bruta | Las menos rentables | Bruta |
|---|---|---|---|
| Lleida | 7,5% | San Sebastián | 3,3% |
| Murcia | 7,4% | Palma | 4,3% |
| Zamora | 7,2% | A Coruña | 4,5% |
| Huelva | 7,0% | Madrid | 4,7% |
| Jaén | 7,0% | Bilbao | 4,7% |
| Castellón de la Plana | 7,0% | Santander / Pamplona / Cádiz | 4,7% |
Por regiones, el interior gana: Castilla-La Mancha ronda el 7,4% en sus zonas interiores, Castilla y León el 6,7% y Extremadura el 6,5%.
El patrón es clarísimo: rentan más las ciudades medias e interiores donde la vivienda sigue barata en relación al alquiler, y rentan menos las plazas premium (País Vasco, islas, Madrid) donde el precio del activo se ha disparado.
La trampa del ranking: por qué el 7,5% no siempre gana al 4,7%
Si la inversión fuera solo este ranking, todos compraríamos en Lleida y nadie en Madrid. La realidad tiene tres matices que el porcentaje no cuenta:
1. La bruta no es la neta. Estos porcentajes no descuentan IBI, comunidad, seguros, mantenimiento ni vacíos. Una bruta del 7% se queda tranquilamente en un 5-5,5% neta — y los gastos fijos pesan proporcionalmente más en pisos baratos.
2. El riesgo de demanda. El 7,2% de una capital pequeña solo existe si el piso está alquilado. Pregunta clave antes de comprar: ¿cuántos días tarda en alquilarse un piso en esa zona? ¿Y en venderse, si necesitas salir? La liquidez es el precio oculto de las brutas altas.
3. La revalorización va aparte. Madrid al 4,7% de renta puede acabar dando más retorno total que una ciudad estancada al 7%, vía subida del precio del activo. La bruta mide el cash flow, no la ganancia patrimonial futura — decide qué buscas primero.
La regla del inversor de flujo de caja: la rentabilidad se compra en el precio de entrada, y se protege en la demanda de la zona. Un 6-7% bruto en ciudad media con universidad, hospital y empleo estable es el punto dulce entre número y riesgo.
El ángulo que este ranking no enseña: las habitaciones
Estos datos son de vivienda completa. Nuestro terreno — el alquiler por habitaciones — cambia el mapa: alquilar por habitaciones suele añadir un 30-60% de ingresos brutos sobre el alquiler tradicional del mismo piso.
Eso convierte en oro precisamente a las protagonistas del ranking: ciudades medias con universidad, hospital de referencia o polo de empleo (Murcia, Castellón, Jaén, Zamora con matices) donde el piso es barato Y existe demanda constante de habitaciones. En nuestro caso real con números completos, un piso de ciudad media pasó de un ~6% neta en alquiler tradicional a un 8,3% neta por habitaciones — con la compra, no con la suerte.
En cambio, en las plazas caras (Madrid, Bilbao, San Sebastián) ni siquiera las habitaciones rescatan brutas de partida del 4%: pagas demasiado activo.
Cómo usar estos datos en una compra real (método en 4 pasos)
- Preselecciona 2-3 ciudades del rango 6-7,5% donde tengas capacidad de gestión (la tuya o un gestor): cercanía, conocimiento de la zona, alguien de confianza.
- Verifica la demanda: publica un anuncio de prueba de una habitación o piso similar y mide contactos en una semana. Es gratis y vale más que cualquier informe.
- Haz la neta, no la bruta: mete precio, reforma, gastos reales y vacíos en nuestra calculadora de rentabilidad. Si solo sale bonito sin gastos, no sale.
- Estresa el escenario: ¿aguanta la inversión con un 10% de vacíos y una derrama? Si la respuesta es no, el 7% del ranking era decorado.
La foto de 2026, en una frase
España renta de media un 6,5% bruto y bajando — pero el inversor que compra bien no compra la media: compra una ciudad concreta, un barrio concreto y un piso concreto, con la neta calculada antes de ofertar. El ranking te dice dónde mirar; los números, si comprar.
Datos: idealista, 1T-2T 2026. Actualizaremos este ranking cada año.